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罗康瑞新天地归来 参拍上海136亿地块的瑞房内地浮生

2018年06月13日 12:10 来源:观点地产新媒体作者:


近日,杭州土地市场众星捧月,经过7个小时的鏖战,这座准一线城市诞生了有史以来第二贵的地块,主角是来自香港的恒隆,市场一片沸腾。

 

同一天,上海挂出一幅位于新天地旁的商业地块,同样是全自持,同样是绝佳地段,起价高达135.8亿,亦引来市场的极大关注。

 

据说,这一地块已有两香港开发商进入挂牌出让环节,其中之一就是罗康瑞掌舵的瑞安房地产,另一家则被传是香港的百年老牌英资。

 

对此,瑞房内部人士向观点地产新媒体证实,公司确实参加了这幅地块的竞投,并希望能成功获得地块。

 

显然,十多年前创造新天地传奇的罗康瑞是很想要这块地的,而自三年前起实行的轻资产战略和这些年出售资产的举措,令瑞房在资金上具备拿下这宗地的可能。

 

不久前举行的瑞房股东会上,罗康瑞还强调“公司现在有百亿现金”。

 

自1996年进入内地市场,瑞房就已开始参与上海新天地地块的建设,其间,瑞房曾凭借这个项目风光一时无两,亦因为旧改沉淀大量资金而陷入困顿。

 

浮沉22年,上海新天地一直是罗康瑞口中“怎么都不卖”项目,也是其愿意在内地市场继续押注的希望。

 

新天地轮回

 

作为近十年来上海罕有的地理位置极优越的商办地块之一,新天地旁的这宗地块其实并不贵,据业内人士分析,该地块最终拍出高溢价的可能性也不大。

 

资料显示,挂牌土地为黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块,西接新天地、企业天地、太平湖公园,南临翠湖天地,北至淮海公园、曙光医院,是上海新天地重建地块的重要组成部分,也是该区域收官商办作品之一。

 

地块起拍总价为135.8亿,虽然超过了杭州的那宗地,但以30.27万平方米的计容商办面积计算,该幅地块的出让楼板价约为44800元/平方米,并不算太高。

 

五年前,新鸿基以总价217.7亿夺得上海徐家汇中心地块时,成交楼面价就已高达37264.4元/平方米,5年内楼面价格仅上涨20%。可以对比的是,从2013年到2018年4月,上海的新房均价已上涨近80%。

 

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,地块最终的溢价率不会特别高,甚至有底价拿下的可能性。

 

不过与杭州地块相同的是,该地块也要求100%自持,具体为:受让人需自持地上地下所有商业物业,以及自持地上所有办公物业20年。同时,还要求办公地块不得建设公寓式办公,商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。

 

这一条件无疑对企业的资金和运营能力提出了不小的要求,也过滤了许多快周转模式的房企,对于擅长持有物业的港资来说则是正中下怀。

 

另外根据出让公告,地块地上总建筑面积约24.3万平方米,地下总建筑面积为14.8万平方米,其中商业部分为6万平方米。此外,123街坊地块限高不超过100米;124街坊地块不超过250米;132(北块)街坊地块不超过100米。

 

虽然是上海为数不多的优质商业地块,但从目前的情况来看,像杭州一样有华润新鸿基、恒隆、九龙仓、银泰、阿里等五家企业围剿,并持续7个小时的“盛况”似乎无法上演。

 

据观点地产新媒体了解,该幅地块采用的是预申请出让方式,而5月18日的预申请结果显示,仅2家进入到最终的挂牌出让环节,其中之一就是罗康瑞掌舵的瑞安房地产,另一家被传是香港的百年老牌英资。

 

近水楼台先得月,作为新天地区域的“地主”,业内普遍认为,瑞房拿下的概率非常高。

 

瑞房的机会

 

无论是对外地人还是本地人来说,新天地都是最代表上海和海派文化的地方。甚至可以说,自从有了新天地,上海人终于可以扬眉吐气地对外宣称自己也是时尚的了。

 

这些年来,新天地板块的租金和楼价也水涨船高,瑞房可谓名利双收。因此,罗康瑞一直想在内地造出第二个、第三个新天地。

 

为此,他走遍全国,在重庆、大连、武汉、佛山等地,甚至是如今炙手可热的杭州,都曾投入项目,抱有期待,无奈最后都没有成功超过过去,有些项目甚至最终被卖掉。

 

从2002年上海新天地正式全面开业后,十六年来瑞房始终没有做出一个媲美上海新天地的项目。如今,回到这个曾经创造辉煌的地方,罗康瑞显然已经准备了很久。

 

最重要的自然是资金上的准备,对于曾经一度陷入困境的瑞房,这一过程并不容易。

 

据观点地产新媒体了解,自1996年进入内地市场开始,瑞房便大量布局旧改和商业地产物业,然而,动辄百亿的资金投入,以及漫长的回报周期下,瑞房面临的资金压力不断膨胀。

 

瑞房2012年报显示,期内录得合约销售额为57.32亿元,同比下降47%,远低于年度120亿销售目标。2013年,瑞房转变经营模式,不再直接参与旧区重建动迁,以加快开发的步伐,终于业绩出现回暖,全年实现销售166.13亿元。

 

为缓解资金压力,罗康瑞正式提出轻资产战略,并致力于降低负债。

 

据观点地产新媒体不完全统计,自2012年起,瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期,到2017年11月,将持有的大连天地全部股权以44.6亿对价卖给了亿达,瑞房在出售物业上已经套现将近400亿。

 

一系列的调整带来了显著的效果。

 

2017年年报显示,截至2017年底,瑞房的净资产负债率为51%,较2016年的68%下跌17个百分点,并较2015年6月30日高峰的87%大幅减少36个百分点,现金及银行存款总额达167.6亿元。

 

还有一个具有标志意义的动作是,2017年瑞房赎回了于2012年至2014年间发行的总额达18.96亿美元的高息债券,这也意味着2018年瑞房的财务支出将大幅下降。

 

当然,135.8亿起价+全自持,对任何一家房企来说都不是一本容易算的账,还不加上后期的投入。此外,项目建成后还需要一段长时间的运营,价值才能逐渐释放,这个过程中依旧是源源不断的资金投入。

 

对此,中原地产市场分析师卢文曦指出,核心区域的商业是各种基金青睐的资产,所以融资方面也不用太担心,也不排除企业会导入合作伙伴,共同开发,有利于控制风险;此外,凭借资产每年的账面增值,企业可以尝试资本运作。

 

对瑞房来说,这是一个机会,但也蕴含危险,最终罗康瑞能否如愿拿下,交出一个圆满的结果,考验的或许还是他的决心。

 


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