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闲置项目终有进展 但中洲控股困局仍未解

2018年07月12日 13:31 来源:国际金融报作者:刘天天


中洲控股的黄金台项目终于有了新进展,但结局似乎并未完全如中洲控股所愿。

 

在2017年年报中,黄金台项目被形容为“龙华新区核心地段的住宅项目”。然而,由于黄金台项目存在开发商权益纠纷,后期推进困难重重,至今还未动工获益。

 

6月27日,据中洲控股披露的公告,法院判决被告深圳市龙华经济发展有限公司(下称“龙华公司”)和深圳市龙岗区投资控股集团有限公司(下称“龙岗投资公司”)不享有“黄金台山庄”项目《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》、《联合开发经营“黄金台山庄”补充合同》、《深圳市土地使用权出让补充合同》中的权利。

 

不过,法院驳回了原告即中洲控股的全资子公司深圳市华电房地产有限公司(下称“华电公司”)独家享有上述合同和协议权利的诉求。

 

项目停摆20多年

 

事实上,自 1991年签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》以来,黄金台项目至今已有27个年头,但因土地查封、股权纠纷等种种原因,原应在1998年4月6日以前竣工的项目至今悬而未决。

 

1991年,囿于当时宝安县政府的房地产开发必须挂靠县属房地产公司的相关规定,龙华公司、华电公司与深圳市宝东地产开发有限公司(下称“宝东公司”)约定三方共同开发黄金台项目,具体由龙华公司提供土地、华电公司提供资金、宝东公司提供当时在宝安县内开发经营房地产的合法手续,利润按龙华公司25%、华电公司65%、宝东公司10%的比例分配。

 

然而,三方联合并未对项目起到推进作用。反之,因为“宝东公司挂名取得该项目土地使用权”等纠纷,宝东公司和华电公司开始了一场长达15年的拉锯战。

 

这期间,由于几次区域性规划调整,区域内在建项目全部停工,黄金台项目更是“雪上加霜”,开发陷入停滞。

 

公开资料显示,2001年,龙华公司同意有偿退出黄金台项目,并将其25%的税后利润分配权作价1200万元转让给华电公司。至此,华电公司项目权益增加到90%。

 

在宝安撤县改区,强制挂靠的规定废止后,作为主要收益人的华电公司,认为宝东公司只是黄金台项目名义上的合作方,并未有任何投入,因此于2003年8月向深圳市中级人民法院提起诉讼。

 

随后,从上诉、不服、到再上诉,从一审、二审、到申请再审,从中级法院、高级法院、再到最高法院,华电公司和宝东公司陷入了来回诉讼的死循环,黄金台项目也因无法确认土地权属份额而停摆。

 

2016年年报披露,华电公司收到龙岗投资公司送达的《区投控集团公司关于黄金台山庄项目10%权益归属问题的函》,函件称宝东公司是由龙岗投资公司代表区政府持有其全部产权的全民所有制企业,1997年10月该企业已改制。原宝东公司与华电公司合作开发黄金台项目,享有黄金台项目10%权益。该 10%权益在原宝东公司改制之前属于原宝东公司已查明的账外资产,其改制时未列入改制资产评估范围及移交清单内,仍属于龙岗投资公司所拥有的国有资产。

 

于是,2016年9月,华电公司再次上诉,要求确认公司独家享有黄金台项目土地使用权和收益权,但从6月26日发布的公告中可看出,该诉求并未得到法院的支持。

 

记者就华电公司是否将考虑上诉,黄金台项目是否还存在权益纠纷等问题联系中洲控股证券办,但截至发稿,尚未收到回复。

 

项目迟迟不开发,黄金台项目始终未能“化土成金”,前期投入也似“石沉大海”。截至目前,距中洲控股的前身深圳市长城投资控股股份有限公司(以下简称“深长城”)2001年收购华电公司已有17年之久。

 

据悉,2001年,深长城为取得华电公司的黄金台项目花费总成本2.58亿元。中洲控股2017年年报显示,黄金台项目的预计开工时间调整至2018年,截至2017年末已投资2.85亿元,较年初2.65亿元的投资余额又增加约2000万元。

 

旧改项目10年未有进展

 

实际上,黄金台项目还不是中洲控股唯一“头疼”的搁浅项目,要说进度缓慢,深圳宝城26区二期旧改项目也算其一。

 

2017年9月6日,中洲控股全资子公司中洲地产以4.74亿元的竞价价格获得深圳中洲宝华置业有限公司(以下简称“宝华置业”)80%股权。

 

不仅如此,为全权接手宝城26区二期旧改项目,中洲地产还同意代宝华置业偿还全部欠款本金5.77亿元及其利息。

 

公开资料显示,宝华置业由中信华南集团深圳有限公司和深圳中洲集团有限公司(下称“中洲集团”)于2005年共同成立。2008年7月,深圳市城中村改造工作办公室审议通过《关于宝安区宝城26区改造专项规划的审议意见》,原规划功能主要为商业、办公和酒店。

 

然而,10年过去了,截至中洲控股接手时,宝城二期项目区域尚未完成拆迁补偿,尚未交纳土地出让金,尚未取得土地使用权和建设用地规划许可证。

 

“宝城项目正按计划推进中,目前正处于拆迁补偿协议签署期间。”中洲控股证券部相关负责人对《国际金融报》记者表示。

 

“输血”失败

 

比起项目的一推再推,中洲控股在重组方面却很积极,只可惜往往“劳无所获”。

 

6月14日,中洲控股发布公告称,由于拟注入的部分资产目前尚存在一定瑕疵,包括部分土地储备项目超过合同约定期限未实质性开发、部分资产存在抵押情形,个别城市更新项目存在开发的不确定性等,以上资产在瑕疵问题完全解决之前,不适宜注入上市公司,公司决定终止筹划本次重大资产重组事项。

 

中洲控股拟注入的资产价值超过35亿元,属于中洲集团,即实际控制人控制的其他公司。该公司在2002年,凭借城市广场项目,在地产界崭露头角,现今疆土辽阔,涉足房地产开发与经营、产业园区建设与企业孵化、基础设施投资、金融服务、股权投资五大业务板块。

 

2013年成功“围猎”深长城后,控股股东深圳市中洲置业有限公司在2013年11月7日承诺,公司将在5年内提出同业竞争的解决方案,通过发行股份购买资产、现金购买等法律法规允许的方式将资产注入上市公司。

 

中洲控股的实控人黄光苗也在2015年6月5日承诺,中洲控股将作为其从事房地产开发、销售业务的唯一平台。其控制的其他企业(指本人直接或间接控制的、中洲控股合并范围以外的企业)将主要从事产业园区建设和企业孵化、基础设施投资、股权投资等其他业务。

 

黄光苗表示,自2015年1月31日起3年内,将逐步开展将本人及本人控制的其他企业、当前持有的尚未开发的土地使用权转让予中洲控股或无关联第三方的工作。

 

从上述承诺时间限期来看,中洲控股引入中洲集团资产“情有可原”,但是此次重组流产也为控股股东能否如期兑现承诺添加了些许不确定性。

 

中洲集团土储超期未开发、资产抵押等情况是否由公司资金紧张而导致?对此,上述证券部相关负责人予以否认。

 

华南城重组流产

 

事实上,除消除同业竞争外,资产注入也可迅速扩大上市公司规模,衍生其产业链和业务资源。

 

在房地产行业“大吃小”、“小变无”的残酷竞争下,土储成为影响房企未来市场占有率的重要因素。

 

2017年1月,中洲控股拟斥资38.07亿港元收购华南城合计23.2%股权,一部分原因就是看中华南城拥有的超4000万平方米,分布在深圳、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥和重庆等地的土地价值。

 

尽管当时市场对于中洲控股给出的收购价格颇有争议,但时任中洲控股董秘的尹善峰形容这笔收购为“战略投资”,并称其价值是“无法简单以溢价10%和折价10%来作出判断的”。

 

然而,由于证券市场环境、政策法规等客观情况的变化,该笔收购最终“流产”。

 

尹善峰当时透露,该笔收购乃属“郎有情妾有意”,未能“终成眷属”一方面是迫于长时间停牌的市场压力,另一方面则是由于收购资金来源为自有资金和银行借款,重组的“悬而不决”也给公司运营带来了不便。

 

收购未能如愿,想“扩大规模”的中洲控股开始加速囤地,在无锡、惠州、重庆、成都、嘉兴、东莞等地纷纷落子。

 

2017年年报显示,公司在报告期内实现房地产开发投资115.77亿元,同比增长189.21%;全年新增土地面积98.78万平米,新增计容积率面积163.84万平方米。

 

2018年,中洲控股依旧野心勃勃,计划实现房地产开发投资111亿元,新增土地储备计容积率面积180万平方米,投入资金120亿元。

 


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