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合生创展“朱老农”的忧愁与喜乐

2018-09-14 09:52:00 来源:一波说 作者:


空窗六年,前地产首富朱孟依,砸下500万年薪,终于为合生创展集团找来了新的行政总裁。

9月1日起,原建行广东分行副行长席荣贵正式加盟合生创展,履新公司的执行董事及行政总裁。目前,席荣贵的加盟,具体分工尚未对外透露;外界更为专注的是,朱孟依这一人事变动,能否破解合生创展的“百亿魔咒”?

“朱老农”的忧愁与喜乐

原建行广东分行副行长、合生创展行政总裁席荣贵(右2)

衣着普通、沉默少语,加上拥有巨大财富的同时又极其低调,“珠江系”掌门人、合生创展集团董事局主席朱孟依,也就有了一个绰号“朱老农”。

1992年,朱孟依在香港与合伙人张荣芳、陆维玑夫妇一起,创办合生创展集团。如今,席荣贵的上任,使得合生创展“悬空”6年的行政总裁大位终于落定,这也是朱孟依跨入地产界26年以来身边的第五任行政总裁。

席荣贵,今年46岁,资历倒是很简单,从湖南财经学院毕业后,就进入银行系统,而且在建行一干就是23年,2016年12月6日,经广东银监局核准,他正式获任广东分行副会长。去年5月,《新京报》有篇《5问银行版校园贷 乱象能终结吗?》报道,受访的席荣贵当时就是负责该行推出的校园贷产品。从报道中,可侧面分析,席荣贵在广东建行的分工应与信贷工作相关。

眼下,合生创展集团的高管层里,朱孟依是董事局主席,今年30岁的女儿朱桔榕,为董事局副主席兼常务副总裁;而财务总监一职,自2013年7月起至今,即由今年38岁的执行董事谢宝鑫兼任。此外,集团执行董事、副总裁鲍文格,兼任商业投资事业部总经理,今年是42岁。有媒体报道中披露,今年以来,合生创展融资频频受阻,131亿发债面临终止。

此前,席荣贵一直在银行系统, 并未有地产从业经验,由此可以推算,他到任的首要任务,就是为“朱老农”打通融资通道。 最新消息,因地产商靠住房租赁融资之路收紧,广州地产商富力地产一笔60亿元债券已于上月底被终止;另外,合生创展的一笔31亿元公司债券,目前已被上证所终止。

合生创展地产项目

合生创展1992年成立,1998年上市,今年是上市20周年,堪称元老级房企之一。2004年,合生创展的销售额就突破百亿大关,与恒大地产、碧桂园、雅居乐、富力合称地产界“华南五虎”,一度傲视各方。

如今已十四年过去了,昔日“五虎”的恒大、碧桂园已一跃排名全国前三,销售总额也早就突破5000亿元大关,可合生创展却一直止步不前,一直却在百亿规模上徘徊,这不能不说是“朱老农”心中最大的忧愁吧。多年来,“失去的十年”、“衰败”等字眼,成了各路媒体报道合生创展的常备词。

应该说,“朱老农”在人事布局上,还是较为注重经营层的梯队建构,诸多主要高管中,年纪最大的是70岁,他就是集团副总裁、华东商业地产总经理朱国兴,年纪最小的就是他的女儿朱桔榕,今年30岁,而多数人是在40、50这个年龄段。六年半以前,薛虎辞任合生创展集团行政总裁后,朱孟依就一直没有另寻他人填补空缺,直到这次席荣贵加盟进来。

从人事布局来看,朱孟依与“朱老农”那个绰号“名副其实”,春播秋藏,按时令来,不急不躁,用人及人事布局上非常谨慎、慎重。

合生创展集团董事局主席朱孟依(中)

很多人老是用“衰落”二字来形容合生创展,我以为,这对朱孟依是不公平的,起码是“用词不当”。

2017年,中国房地产行业进入“13万亿时代”,而一直以来,很多房企比的是规模,比拼集中在“量”的规模上,有的房企动不动就是5000多亿、3000多亿,外界也喜欢在量的领域里来考量,可进入新的阶段,规模量就一定是那么重要吗?

恒隆地产董事长陈启宗曾经说过:香港过去的几十年里,房地产行业那些追求规模量和速度的“疯子”,基本没有一个能存活下来的,“绝大部分破产了,有一部分进了监牢”。

回过头来看看合生创展的朱孟依,与碧桂园、恒大等房企大佬相比,在规模增长和市场份额上,无疑是相形见绌;可若从盈利能力、成长稳健性与对投资者的价值回报上比对,“朱老农”可称得上是中国房企大佬队列中“一股清流”。

合生创展年报截图

为什么说朱孟依和合生创展是地产“一股清流”,或者说,朱孟依有何喜乐之处呢?

自2013年后,合生创展未在公开市场拿地,土地储备面积确实逐年下降,至2017年年底,其土储约为2933万㎡,与杨国强的碧桂园相比,还不足其当年度新增加土地储备的1/2。不过,土储的“量”很重要,更须看“成色”,以合生创展为例,光是广州一地,仍拥有核心区域的大量土地储备。截止2017年年报,以广州为例,已取得土地使用证及建设工程规划许可证的有1.73百万㎡,已取得土地使用证但未取得建设工程规划许可证的有3.32百万㎡,另外,有待批出的是1.29百万㎡,拿到建设用地规划但未取得土地使用证的有1.30百万㎡。(注:依最新财报,截止于今年6月底,合生创展土地储备为29.36百万㎡。)

另外,在惠州、北京、天津、上海、宁波,也拥有不少土地储备,加上广州的,在当下地价高企且拿地难的时段,这些土地储备都可能是“朱老农”日后业绩翻盘的“本钱”和底气。

合生创展新发布的董事会名单

从新公布的半年财报来看,合生创展负债总额为8912198.40万港元,权益合计为6744803.00万港元,其中,流动负债总计4334997.80万港元,短期债务规模较大,其流动性仍属于“稍欠”水平,也就是说,之前朱孟依一直秉持的“实现现金流绝对安全”底线已被打破,可与多数大型房企“高负债”相比,负债率尚处于低水平。

值得一提的是,无论香港上市房企,还是国内A股上市房企,合生创展的净利润,均能排在前十名之内,这足以证明,合生创展在行业还是处于领先地位,也具有保持可持续的发展潜力。

恒隆地产陈启宗

与内地很多地产家族相比,恒隆地产的陈启宗算是“老资历”。 陈启宗是“接二代”,恒隆创办于1960年,系其父陈曾熙成立的,至今已过一个甲子。

陈启宗说,“只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是‘疯子’就不容易制胜。”随着行业前十的市占率不断提高,行业在量和速度方面的较量或将成为过去,如果现在还保持这种心态,将难以制胜,改变迫在眉睫。回过来说“朱老农”,从土地储备、负债率,以及盈利这三大层面上,不是也能看出其在改变的地方,至少是值得喜乐的地方。

“朱老农”的功夫茶:慢慢出味

口铺村朱氏宗祠

合生创展集团创始人朱孟依,今年57岁,1990年,他获得了香港永久居民身份证,也正因为如此,合生创展是在香港创办的。可不少人遇见他时,会有这样的第一感受,身家数百亿的富豪,咋像个打工的。也不奇怪,除了外貌,凡事喜欢亲历亲为,实干低调是他的本色。

朱孟依,祖籍是广东省梅州市丰顺县留隍镇口铺村。口铺村,在留隍镇东,西面就是韩江,在当地有句俗语“先有口铺后有万江”,说的是口铺的集市,比隔江相望的留隍镇的集市历史还早,留隍镇区,旧时称万江;由此可见,朱孟依老家的村子,在当地有区位优势,特别是交通方面。

朱孟依虽是梅州丰顺的,可整个口铺村都讲潮汕话,他也是操着一口潮汕话。早年,村子紧挨韩江渡口,有很多店铺,因此才叫“口铺”。 口铺村的朱氏祖祠“笃庆堂”, 建于清咸丰元年(1851年),是一种“围龙屋”建筑风格,兼具潮汕和客家特色,也就是朱孟依家族的祖祠。

如果您有兴趣,到“笃庆堂”一游,会发现里边有一块“乐捐修祠资金芳名榜”, 位列榜首的就是朱孟依三兄弟。老二朱孟依捐2200万元,大哥朱拉伊、三弟朱庆伊各捐了100万元。在口铺村,朱孟依三兄弟每人都建起一栋房子,与周遭相比“鹤立鸡群”,很好辨认。

(朱孟依三兄弟在家乡口铺村的房子)

在口铺村,朱孟依三兄弟创业,一直为人津津乐道。朱孟依只有高中程度,而大哥朱拉伊是读大学的,毕业后,在本地留隍镇卫生院工作,朱孟依也跟着出来,当建筑“包工头”。当时,镇里要开发商业街,双方合作,政府出地朱家出钱,20来岁的朱孟依赚得了人生的第一桶金。

上世纪90年代,楼市开始升温,跑到香港的朱孟依与人合伙,也令合生创展有了个港商身份。后来,他以广州为大本营,成立了“珠江投资”,开始了地产的攻城略地。1998年,合生创展在香港挂牌上市,2004年又率先突破百亿大关,其成长之迅猛,惊诧业内,后来,王石才会给朱孟依家族一个“中国地产界的隐形航母”标签。

低调是潮汕家族企业相同的画像,作为“珠江系”、合生创展掌门人,朱孟依如神一般存在,特别是2008年受国美“黄光裕事件”牵连,消失整整9个月后,这十年来,朱孟依更是极少出现于公众场合,隐身幕后,更是增添几分神秘色彩。

合生创展副董事长、常务副总裁朱桔榕(右2)

事非经过不知难,人非“磨练”不懂事。也正因黄光裕事件受调查,朱孟依除了低调,还做了二样大事:一是调整企业战略布局及企业管治。这方面很多,比如布设金融版图,壮大经营不动产物业(包括商业等)板块;另外,就是上面提及的所谓现金流底线等。

另一件事,就是加速安排家族企业传承大计。一提及合生创展,很多人会想到“朱老农”的宝贝女儿朱桔榕接班,同时,她亦因上市公司年轻女高管受人关注。朱桔榕,今年30岁,生于1989年,对于自己“掌上明珠”,朱孟依放弃潮汕一带重视男丁的传统,很早让她在自己身边学习公司运作,最初是安排她当总裁助理。

2012年,合生系“铁三角”薛虎财务总监赵明丰、珠江地产总裁廖惠文等先后离职后;大学尚未毕业的朱桔榕,就被父亲扶上常务副总裁之位,与合生新人的张懿组成新的管理团队。而当后来张懿也挂印离去之后,朱桔榕又升任董事局副主席,与朱孟依一起,父女共治合生创展。

不过,也许是大环境问题,也许是女二代“冒进”,也许是经验或者历练不足,朱桔榕管治下,合生创展业绩一度大幅下滑,还出现高管频繁离职、负债率高涨等一大滩难题。可有一点,朱桔榕上位以来,企业成长虽无法与昔日“华南五虎”如“宇宙第一房企”碧桂园相提并论,也算平平稳稳,并无多少差错。

超竞互娱董事长、EDG俱乐部老板、珠江商贸集团董事长朱一航

与神秘低调、不喜好“抛头露面”的妹妹相比,朱孟依的大儿子朱一航也一度同样低调。

说起电竞公司,人们免不了会提及两个“富二代”:一个是“国民老公”王思聪,另一个就是朱孟依的长子朱一航,现任珠江商贸集团董事长、超竞互娱的董事长,同时也是EDG俱乐部的老板。数月前,作为电竞俱乐部代表、EDG创始人的朱一航,与腾讯电竞合作,在公开场合露面的机会也多了起来。

朱伟航(前排中)

传承如同皇权更迭,既可能孕育转折的机会,也可能是家道中落的起点;“大隐”后的朱孟依,把很多的精力放在推3个子女接班上位。朱孟依家族的传承模式,也是“分工分业不分家”,彼此各自分布于不同事业版图及领域,可既分工又合作,共同擎举“珠江系”大业。

大儿子朱一航,很早就单独“练手”,曾搞了一家“远富”地产,后被父亲收编并入合生创展集团。(如曹德旺收儿子“三锋”一样)后来,朱一航被父亲派去珠江商贸任董事长,与之同时,还让朱家“重臣”廖惠文一道去,“辅助太子”。女儿朱桔榕这儿,大家明眼就看出,她掌控的是地产板块。

“朱老农”的次子朱伟航,主要分管家族的金融版图,系珠江人寿的实际掌控人。珠江人寿董事、副董事长朱伟航,生于1986年,2016年7月,曾拟任董事长一职,可3个月后保监会正式批复,朱孟依的“内定”计划未能实现,朱伟航变更后改任副董事长。

珠江人寿,创办于2012年12月,最初有7家出资股东,其中,朱孟依旗下的珠江控股为第一大股东,持股比例30.15%;资料显示,另外的6家股东,大部分也是其家族控制的相关企业。

“人勤春来早,奋蹄赶秋实”,财富传承上,“朱老农”有很多值得学习的地方,特别是缓事要急办!

合生创展创始人朱孟依

《红楼梦》第二回里,智通寺的一副对联:“身后有余忘缩手,眼前无路想回头。”仔细品味,相当有意思。很多人觉得奇怪,子承父业是潮汕地区的传统,即便是“朱老农”思想再新潮,也不应该把自己起家的房地产业务,交由女儿来打理呀!

另外,更奇怪的是,自2004年突破百亿大关后,合生创展的规模业绩就一直“不长进”,是“朱老农”心有余而力不足,是女二代能力不济,还是什么原因呢?以上这二条,从企业成长轨迹上分析,逻辑上是打不通的。那又是什么可能的因素呢?我想,也许与“忘缩手”的警觉性有关。昔日在地产大踏步,如今却走碎步,也许,“朱老农”并不把地产当作一盘菜,也许他也在想,有时“想回头”,“岁月静好”也是一个不错的人生境界。

“快”,肯定比“慢”好,可“久”,更比“快”要好!

功夫茶

功夫茶,起源于宋代,也是闽南及潮汕一带独有的传统饮茶习俗;人文也会体现在这两地商群企业家的身上,比如,团结却又传统,还很迷信,到哪里都爱点香“拜拜”;又比如,一样都是“爱拼才会赢”,可做事也讲求精细,由于同属于“闽南语系”,语言上就不是“网红”的料。

即便同是潮汕人,性格特点上也会有细分差异,同样也会反映在家族企业治理以及商业运作上。比如,以榕江为界限,“榕北”的“潮澄饶揭丰”(潮安、澄海、饶平、揭阳、丰顺),受耕土文化影响稍多,性格也会相对保守一点;而“榕南”,即榕江以南的“潮普惠海陆丰”(潮阳、普宁、惠来、海丰、陆丰),海风吹多了,性格也更“海派”、粗狂,讲义气。朱孟依是丰顺人,自然也深受本土文化的影响,商业上也必然会考虑更多的收与放,讲求内敛。

功夫茶,以“工夫”冠头,常“食茶”的朱孟依,自然也晓得茶如人生之味。一壶功夫茶,先是无味,接着再慢慢出味,到最高峰时又慢慢淡了下来;可往往是那高峰后的清淡,才是真味道!


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