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标普:因再融资风险加剧 国瑞置业评级下调至“B-” 展望负面

2018-09-14 09:04:00 来源:和讯网 作者:


未来12个月国瑞置业的偿付风险加剧,且依赖于房地产销售的强劲现金回款和成功再融资。

 

由于大笔债务即将到期而现金余额较低,国瑞置业的流动性疲弱。此外,我们认为未来12个月该公司较高的杠杆水平仅会适度改善。

 

我们将国瑞置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。同时,我们将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。

 

负面展望反映我们认为,未来6-12个月国瑞置业的再融资风险较高,特别是境外优先无抵押债券。

 

香港,2018年9月10日—标普全球评级9月7日宣布,将国瑞置业有限公司(国瑞置业)的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”,展望为负面。同时,我们将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。国瑞置业是一家中国的房地产开发商。

 

我们下调国瑞置业的评级以反映该公司较高的债务杠杆,其债务杠杆高出我们的预期,且在未来12个月不大可能显著改善。该公司的流动性疲弱,再融资风险亦加剧。我们认为国瑞置业较低的现金余额使其容易受到市场波动以及政府政策变动的影响。而该公司对2018年下半年因新项目销售与预期不符的承受空间亦有限。

 

国瑞置业的短期债务金额较大,需进行大额再融资。截至2018年6月底,该公司的短期债务为人民币168亿元,包括30亿元境内债券、相当于人民币36亿元的境外优先无抵押债券、以及102亿元银行及其他借贷。相比之下,该公司的现金及银行存款仅为18亿元。

 

我们认为国瑞置业最大的偿债风险为2019年3月到期的5.5亿美元境外债券。该公司已经获取必需的监管审批以对该笔债务进行再融资。然而,目前国瑞置业的债券交易价格远低于票面价值,因此投资者的债券购买需求可能仍较低。

 

相比之下,我们认为国瑞置业能控制其境内债券的期限状况。原因在于大部分银行及其他借贷都是项目贷款,其偿还与具体项目的销售进度挂钩。此外,上述贷款完全以价值更高的资产做抵押,可能进行续借。截至2018年6月底,国瑞置业已将人民币354亿元的资产抵押,以对220亿元的银行及其他借贷进行担保。该公司主要投资物业的商业房地产抵押贷款支持证券也可能将通过审批,由此贷款对价值比率将上升,且债券期限延长。

 

我们认为,国瑞置业的偿债能力将主要取决于未来12个月合约销售额带来的收入。我们预估该公司590亿元的可售资源中约有60%将于9月后推出,包括大部分2017年所收购的土地。可售资源主要位于北京(楼盘)、上海(楼盘)崇明岛、苏州(楼盘)、以及佛山(楼盘),上述城市的购房需求相对稳固。

 

国瑞置业计划2018年剩余时间的权益合约销售额达到120亿元,如计划实现,将提高其现金水平并补充流动性。该公司扩大销售额的意愿强烈。然而,部分项目的推出仍需经过预售审批,且可能被延迟。

 

负面展望反映我们认为,未来6-12个月国瑞置业的再融资风险较高,特别是境外优先无抵押债券。

 

如果随着更多债券到期导致国瑞置业的偿付风险扩大,或者债务重组或低价交易的可能性上升,我们就可能下调该公司的评级。这可以表现为:销售低于我们的预期,缺乏清晰可行的再融资方案,或者市场环境恶化,包括该公司的融资成本上升或资本市场指标恶化。

 

如果未来12个月国瑞置业显著改善其流动性及偿债能力,那么我们可能将评级展望调整为稳定。可采取的措施包括更好的销售执行及审慎的土地收购。流动性来源对流动性支出的比率大幅改善至约为1倍,并且制定可执行的境外借贷再融资计划,则表明其流动性及偿债能力得到改善。

 


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